为何对存货开发项目可以采用假开法-静态法评估，但是不对企业整体股东全部权益价值采用收益法评估是否合理？

被评估单位的核心资产为存货－开发成本，资产基础法中采用静态假设开发法对存货—开发成本进行评估，未采用动态法，也未对企业价值整体采用收益法评估，原因如下：

参照《房地产估价规范》：

“4.5.8动态分析法中折现前开发完成后的价值测算，应符合下列规定：

1.应为未来开发完成后的房地产在其开发完成后的价值，但当能预计未来开发完成后的房地产预售或者延迟销售时，应为在预售或延迟销售时的价值；

2.应根据类似房地产未来市场价格变动趋势进行预测。”

“4.5.9 静态分析法中开发完成后的价值，可为假设未来开发完成后的房地产在价值时点的价值。”

“4.5.13动态分析法中折现前后续开发的必要支出应为预计其在未来发生时的金额，静态分析法中后续开发的必要支出可为假设其在时点发生时的金额。”

因此，静态假设开发法中对后续开发的必要支出和开发完成后的价值的测算是根据评估基准日的房地产市场状况做出的，准确性相对较高；而收益法（不管是假开法的动态法还是企业价值的收益法）则需要预测未来的房地产销售价格和趋势、销售进度、施工进度、付款进度、清算进度等等。而当前房地产市场尚处于调控周期，未来的市场走势、销售状况确实难以准确估计，相较之下，采用静态的假开法，得出的评估值较客观，较好地反映了目前企业的资产价值，更具合理性。故本次评估对开发成本采用静态法，不采用整体收益法评估。